SHM, PPJB, HGB: Apa Bedanya dan Mana yang Lebih Aman?
Sertifikat properti di Indonesia ada beberapa jenis dengan implikasi hukum dan keuangan yang berbeda. Penjelasan singkat plus saran praktis untuk pembeli.
Saat lihat-lihat rumah di internet, sering muncul tiga huruf yang bikin bingung pembeli baru: SHM, PPJB, HGB. Sertifikat apa ini sebenarnya, dan kenapa harganya bisa beda jauh antara rumah dengan status berbeda?
SHM (Sertifikat Hak Milik) adalah status paling tinggi di Indonesia. Tanah jadi milik penuh atas nama Anda, tidak ada batas waktu, dan ke depannya bisa diwariskan tanpa ribet ke anak. Hampir semua bank menerima SHM untuk KPR. Rumah dengan SHM biasanya dihargai lebih mahal sekitar 5 sampai 15 persen dibanding status sertifikat lain di kawasan yang sama, karena memang risikonya paling rendah.
SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) umum dipakai untuk apartemen dan ruko. Hak penggunaan tanah dibatasi 20 sampai 30 tahun dan harus diperpanjang. Bank tetap menerima untuk KPR, tapi mau tidak mau Anda harus rajin urus perpanjangan setelah masa berlaku habis. Buat investor yang fokus ke yield sewa, SHGB tidak masalah selama disiplin perpanjangannya.
PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) sebenarnya bukan sertifikat. PPJB itu hanya perjanjian antara penjual dan pembeli sebelum sertifikat asli diterbitkan, biasanya untuk rumah baru dari developer yang sertifikatnya masih dalam proses. Belinya legal, hanya saja Anda menanggung risiko jika developer telat menerbitkan sertifikat. Saran kami: pastikan developer punya track record, dan baca klausa PPJB baik-baik soal kapan SHM diserahkan.
Selain tiga di atas, ada juga AJB (Akta Jual Beli), Girik, dan SHGB Strata Title. Untuk pembeli pertama, kalau bisa pilih, ambil SHM. Kalau apartemen, SHGB wajar. Kalau PPJB, cek kredibilitas developer dulu. Lihat listing dengan sertifikat SHM kalau prioritas Anda keamanan legal.
Satu hal lagi soal balik nama. Setelah jual beli, nama di sertifikat masih milik penjual sampai proses balik nama selesai di BPN. Proses ini bisa makan waktu 1 sampai 6 bulan tergantung daerah. Selama proses, Anda secara legal sudah pemilik (lewat AJB), tapi sertifikat fisik belum atas nama Anda. Pastikan notaris yang ditunjuk reliable dan punya hubungan baik dengan BPN setempat.