Biaya Tersembunyi yang Sering Dilupakan Saat Beli Rumah
BPHTB, biaya notaris, provisi bank, asuransi, renovasi awal. Total bisa 7 sampai 10 persen dari harga rumah. Hitung sejak awal supaya tidak kaget.
Banyak pembeli pertama menghitung budget berdasarkan harga properti saja, lalu kaget di hari akad karena ternyata ada banyak biaya tambahan. Berikut biaya-biaya yang harus masuk dalam budgeting sejak awal.
BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) adalah biaya terbesar setelah DP. Tarifnya 5 persen dari NJOP atau harga transaksi (mana yang lebih tinggi), dikurangi NJOP Tidak Kena Pajak yang nilainya sekitar 60 sampai 100 juta tergantung daerah. Untuk rumah 1,5 miliar, BPHTB bisa mencapai 50 sampai 70 juta.
Biaya notaris dan PPAT mencakup pembuatan AJB (Akta Jual Beli), balik nama sertifikat, dan pengurusan dokumen. Tarifnya bervariasi tapi rata-rata 0,5 sampai 1 persen dari harga rumah. Untuk rumah 1,5 miliar, siapkan 8 sampai 15 juta.
Biaya provisi bank kalau pakai KPR adalah 1 persen dari nilai pinjaman, dibayar sekali saat akad. Untuk pinjaman 1 miliar, berarti 10 juta. Plus asuransi jiwa KPR yang biasanya 0,3 sampai 0,5 persen dari nilai pinjaman, dibayar sekaligus atau dicicil.
Asuransi kebakaran wajib untuk rumah yang dijamin sertifikatnya untuk KPR. Premi tahunan sekitar 0,1 persen dari nilai bangunan. Untuk rumah 1,5 miliar, sekitar 1,5 juta per tahun.
Biaya pengurusan PLN kalau ingin naik daya listrik. Banyak rumah second masih 2200W, padahal kebutuhan modern minimum 3500W. Biaya naik dari 2200 ke 3500 sekitar 4 juta, dari 2200 ke 5500 sekitar 8 juta. Tidak wajib, tapi sering perlu.
Biaya renovasi awal yang sering dilupakan. Bahkan rumah yang katanya siap huni biasanya butuh cat ulang minimum, dan kamar mandi sering perlu diperbarui. Siapkan budget minimum 20 sampai 50 juta untuk renovasi awal tergantung kondisi rumah.
Total biaya tambahan di luar harga rumah biasanya 7 sampai 10 persen dari harga properti. Untuk rumah 1,5 miliar, berarti 100 sampai 150 juta tambahan di luar DP. Banyak pembeli yang tertekan finansial setelah akad karena tidak budgeting biaya-biaya ini sejak awal. Pakai simulator KPR untuk lihat cicilan utama, lalu sisihkan minimum 8 persen ekstra di luar DP untuk biaya-biaya di atas.